O mercado das locações imobiliárias urbanas é sempre crescente em um país, como o Brasil, onde se verifica um déficit de moradias, fruto das desigualdades econômicas e sociais, que impossibilitam a grande maioria da população de realizar o “sonho da casa própria”.
Sem condições de adquirir um imóvel, resta às famílias se valerem da locação imobiliária urbana para salvaguardar seus integrantes, garantindo-lhes mínima segurança e conforto.
Ocorre que, em tempos de crise, a celebração de um contrato de locação impõe ao locatário interessado uma série de requisitos a serem preenchidos, antes da assinatura e concretização do negócio. Um destes requisitos é o dever do futuro inquilino de disponibilizar ao locador uma garantia da Locação pretendida, ou seja, uma segurança ao proprietário do imóvel de que as obrigações nascidas da avença locacional serão adimplidas, caso não sejam cumpridas pontualmente por aquele.
As garantias locatícias vêm previstas na Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, mais precisamente no artigo 37, incisos I/IV quais sejam, caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Tradicionalmente, a fiança é a modalidade de garantia de um contrato de locação mais comumente exigida. Estabelecida nos artigos 818 e seguintes do Código Civil Brasileiro, pode ser conceituada como o contrato no qual “uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.” (artigo 818 – CC/02).
A fiança deve ser prestada pelo marido e a mulher, sob pena de nulidade e não produção de seus efeitos jurídicos e legais. Comum, ainda, a renúncia ao benefício de ordem no contrato de fiança.
O benefício de ordem é aquele que, em caso de execução do contrato inadimplido, primeiro seriam os bens do devedor (afiançado), os responsáveis pelo adimplemento forçado da avença e, somente após, os bens do garantidor (fiador) seriam atingidos. Com a renúncia a tal benefício, os bens do fiador poderão ser almejados em primeiro lugar.
Questão importante, outrossim, reside na circunstância de que o bem do fiador, ainda que sua única residência, poderá ser penhorado para garantia da dívida locatícia assumida e não adimplida pelo Locatário.
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Em outras palavras: a única residência do fiador não gozará da proteção legal do bem de família, cuja norma reguladora se encontra na Lei 8.009 de 29 de março de 1990.
A citada legislação fixa como bem de família “o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar.”
O bem de família, dentre outras guaridas, goza de impenhorabilidade por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges ou pelos pais e filhos que sejam proprietários e nele residam. (artigo 1º, Lei 8.009/90).
Ocorre que, a teor do artigo 3º, inciso VII, da mesma Lei, exclui-se a proteção ao bem familiar, quando a dívida se originar de fiança locatícia.
Assim, o fiador de um contrato de locação poderá, sim, perder seu único imóvel caso seja demandado por dívidas contraídas e não pagas pelo Locatário, seu afiançado.
A fiança é uma responsabilidade grave assumida. O fiador, antes de se obrigar, deve, pois, conhecer seus deveres sob pena de, no futuro, ter muitos dissabores. Fica a orientação.
GALDINO LUIZ RAMOS JUNIOR. Advogado e sócio proprietário do escritório de advocacia Brandão e Ramos Advogados Associados. Mestre em Direito pela Universidade de Marília. Docente do Programa de Graduação da Universidade de Marília.
GIOVANA BENEDITA JÁBER ROSSINI RAMOS. Advogada e sócia proprietária do escritório de advocacia Brandão e Ramos Advogados Associados. Mestre em Direito pela Universidade de Marília. Docente do Programa de Graduação da Universidade de Marília.
